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カコモンノート›宅建›平成24年度権利関係

問12宅建平成24年度

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平成24年度本試験

Ａ所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。×
2本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。×
3本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面又は電磁的記録を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付又は当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供さえしておけば当該特約は有効となる。○
4本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は２年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。×

選択肢をえらぶと、答えと解説が出ます

選択肢をえらぶと、
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正答 3

解説

正解は3。定期建物賃貸借で更新がない旨の特約を有効にするには、賃貸人が契約の前に、更新がなく期間満了で終わることを書いた書面を交付する（賃借人の承諾があれば電磁的方法で提供する）だけでは足りず、その書面で説明までしなければならない。説明をしなければ、更新がない旨の定めは無効になる。交付さえすれば有効とする3が誤り。

1は、造作買取請求権の規定は強行規定に入っていないので、排除する特約は普通・定期どちらでも有効。正しい。
2は、借賃増減請求権は、借賃の改定特約がなければ定期建物賃貸借にも適用される。正しい。
4は、居住用で床面積200㎡未満の定期建物賃貸借なら、転勤・療養などやむを得ない事情で住めなくなった賃借人は、特約がなくても解約を申し入れられる。普通建物賃貸借で期間の定めがあれば、留保がない限り中途解約できない。正しい。

根拠：借地借家法第30条、第32条、第33条、第37条、第38条第1項・第3項〜第5項・第7項・第9項。
※原題は書面の交付だけを挙げる改正前の文言で出題された。この版は文言を現行法（電磁的方法による提供を含む）に合わせてある。

KEY POINT

定期建物賃貸借の更新否定特約は、事前の書面交付に加えて説明が要る。説明がなければその定めは無効になる。

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出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構宅地建物取引士資格試験平成24年度問12（一般財団法人不動産適正取引推進機構）
一般財団法人不動産適正取引推進機構が公表している宅地建物取引士資格試験の問題です。出典を明記して掲載しています。一部の問題は、出題後の法改正（2020年4月の民法改正など）に合わせて、問題文・選択肢の言葉を現行の法令の言い方に改めています。改めた問は、解説の末尾に原題の扱いを書いています。解説は当サイトが独自に作成したもので、機構とは関係ありません。法改正等により、現在では成立しない問題が含まれる場合があります。公式に全員正解とされた問題は載せていません。