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カコモンノート›宅建›平成27年度宅建業法

問34宅建平成27年度

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平成27年度本試験

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。×
2Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＢがＡに対して担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は、当該建物の引渡の日から２年間となる。×
3Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。○
4ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。×

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正答 3

解説

正解は3。クーリング・オフができるかは、買受けの申込みをした場所で判断する。喫茶店は事務所等に当たらない。引渡しは受けていても残代金の決済前で、代金の全部はまだ払っていない。8日の期間は書面で告げられた日から数えるが、解除の通知は契約から4日目で、どのみち過ぎていない。解除できなくなる事由のどれにも当たらないので、Aは解除を拒めず、3が正しい。

1は、他人の物件でも、取得する契約を結んでいれば自ら売主として売買できるが、その契約の効力が条件にかかっている場合は除かれる。条件付きの契約では売買契約を締結できない。
2は、通知期間を引渡しから1年とする特約は無効になるが、その場合は民法の原則に戻り、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すればよい。引渡しから2年になるわけではない。
4は、クーリング・オフで解除されたとき、業者は損害賠償や違約金を請求できない。これに反する買主に不利な特約は無効。

根拠：宅地建物取引業法第37条の2第1項〜第4項、第33条の2第1号、第40条、民法第566条。
※原題は改正前の民法（瑕疵担保責任）で出題された。この版は文言を現行法に合わせてある。

KEY POINT

クーリング・オフは申込みの場所で判断し、引渡しと代金全額の支払がそろうまではできる。

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出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構宅地建物取引士資格試験平成27年度問34（一般財団法人不動産適正取引推進機構）
一般財団法人不動産適正取引推進機構が公表している宅地建物取引士資格試験の問題です。出典を明記して掲載しています。一部の問題は、出題後の法改正（2020年4月の民法改正など）に合わせて、問題文・選択肢の言葉を現行の法令の言い方に改めています。改めた問は、解説の末尾に原題の扱いを書いています。解説は当サイトが独自に作成したもので、機構とは関係ありません。法改正等により、現在では成立しない問題が含まれる場合があります。公式に全員正解とされた問題は載せていません。