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カコモンノート›宅建›平成27年度権利関係

問9宅建平成27年度

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平成27年度本試験

土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。（判決文）土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

1土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。○
2土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。×
3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。×
4土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。×

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正答 1

解説

正解は1。判決文は、無断転貸に背信行為と認めるに足りない特段の事情があって賃貸人が解除できない場合、賃借人と合意解除しても、法定解除ができたときにされた等の事情がない限り、その効果を転借人に対抗できず、明渡しも請求できないとしている。合意解除すれば明渡しを請求できるとする1は、判決文に反するので誤り。

2は、承諾のある転貸なら無断転貸を理由に解除はできないが、賃貸人と賃借人が合意解除すること自体はできる。
3は、無断転貸でも背信性がなければ解除できず、賃料不払いでも信頼関係を壊すほどでなければ法定解除できない場合がある。
4は、判決文のとおり、合意解除を転借人に対抗できない場合があり、転借人は明渡しを拒める。

根拠：民法第612条、問題の判決文、判例（信頼関係破壊の法理）。

KEY POINT

背信性のない無断転貸で解除できないときは、合意解除しても転借人に明渡しを求められない。

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出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構宅地建物取引士資格試験平成27年度問9（一般財団法人不動産適正取引推進機構）
一般財団法人不動産適正取引推進機構が公表している宅地建物取引士資格試験の問題です。出典を明記して掲載しています。一部の問題は、出題後の法改正（2020年4月の民法改正など）に合わせて、問題文・選択肢の言葉を現行の法令の言い方に改めています。改めた問は、解説の末尾に原題の扱いを書いています。解説は当サイトが独自に作成したもので、機構とは関係ありません。法改正等により、現在では成立しない問題が含まれる場合があります。公式に全員正解とされた問題は載せていません。