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問1宅建 令和3年度（10月試験）

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令和3年度（10月試験）10月試験

次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。 （判決文） 賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であっても異なるところはないと解すべきである。

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正答 1

解説

正解は1。判決文は、家屋の明渡しが先で敷金の返還は後（明渡しが先履行）としている。明渡しの時点ではまだ敷金返還請求権が具体的に発生していないので、それを理由に家屋を留置することはできない。だから1が正しい。

  • 2は、判決文の判例（最判昭和49年9月2日）は、明渡債務と敷金返還債務は一つの双務契約から生じた対価的な債務の関係にはないとしている。
  • 3は、判例（最判昭和48年2月2日）は、敷金は賃貸借の終了後、明渡しまでに生じる賃料相当損害金なども担保するとしている。明渡しまでの債権も控除できる。
  • 4は、判決文は同時履行の関係を否定している。明渡しまでの一切の債権を担保する敷金の性質は、同時履行を否定する理由になる。

根拠：民法 第295条、第533条、第622条の2第1項第1号、最高裁判所 昭和49年9月2日 第一小法廷判決（民集28巻6号1152頁。判決文の判例）、最高裁判所 昭和48年2月2日 第二小法廷判決（民集27巻1号80頁）。

KEY POINT
家屋の明渡しが先で敷金の返還は後。明渡し前は敷金返還請求権を理由に建物を留置できない。

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出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 宅地建物取引士資格試験 令和3年度（10月試験） 問1（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
一般財団法人 不動産適正取引推進機構が公表している宅地建物取引士資格試験の問題です。出典を明記して掲載しています。一部の問題は、出題後の法改正（2020年4月の民法改正など）に合わせて、問題文・選択肢の言葉を現行の法令の言い方に改めています。改めた問は、解説の末尾に原題の扱いを書いています。解説は当サイトが独自に作成したもので、機構とは関係ありません。法改正等により、現在では成立しない問題が含まれる場合があります。公式に全員正解とされた問題は載せていません。