問25宅建 令和6年度

解説

正解は3。不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提に把握される価格を標準として形成される。これは「最有効使用の原則」で、「適合の原則」（不動産が周辺環境に適合することで効用が最高度に発揮されるという原則）ではない。だから3が誤り。

• 1は正しい。同一需給圏の定義どおり。対象不動産と代替関係が成り立ち、価格形成に相互に影響する不動産のある圏域をいう。
• 2は正しい。依頼目的に応じて、地域要因や個別的要因について想定上の条件を設定することがある。その条件は実現性・合法性などの観点から妥当でなければならない。
• 4は正しい。収益還元法は将来の純収益の現在価値の総和から試算価格を求める手法で、賃貸用不動産や事業用不動産で特に有効。

根拠：不動産鑑定評価基準 総論第4章（最有効使用の原則・適合の原則）、第5章（想定上の条件）、第6章（同一需給圏）、第7章（収益還元法）